关于《吉林市住宅物业管理条例（草案）》的说明
——2024年9月26日在吉林市十七届人大常委会第二十二次会议上

主任、副主任、秘书长、各位委员：

受市政府委托，现将《吉林市住宅物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）的有关情况说明如下，请审议。

一、制定《条例（草案）》的必要性

2021年，《吉林省物业管理条例》正式施行，共一百二十七条，并相继出台了十四个配套文件，基本形成了物业管理的制度体系，但在执行过程中有些条款缺乏可操作性，需要进行细化与补充。

二、《条例（草案）》的起草过程及法律依据

市住建局起草《条例（草案）》后，市司法局邀请市人大相关专门委员会提前介入，广泛征求了各县（市、区）人民政府及相关部门、立法咨询专家及政协委员意见，组织物业协会、物业服务企业及房地产开发企业召开论证会，并通过报纸、网络等媒体公开征求社会各界意见，根据各方面意见反复研究修改。《条例（草案）》履行了公平竞争审查、公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论等法定程序，现已经市政府 2024年第 10次常务会议讨论通过。

《条例（草案）》主要以《中华人民共和国民法典》《吉林省物业管理条例》为依据，并参考了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《吉林省物业服务企业信用管理办法》以及长春、大连、青岛等地相关法规。

三、《条例（草案）》的主要内容和需要说明的问题

《条例（草案）》共八章五十八条，以问题为导向，针对物业管理工作实际，对《吉林省物业管理条例》进行了细化与补充。

（一）明确部门职责。针对当前物业管理区域内私搭乱建、毁绿种菜、堵塞消防通道、飞线充电等违法行为多发且权责不明、执法难等问题，《条例（草案）》对住建、公安、市场监管、规自、城管、消防等相关部门职责进行细化（第五条）；建立执法公示制度，明确由物业行政主管部门在物业区域显著位置公示部门执法事项和投诉举报电话，解决执法进小区难的问题（第四十三条）。同时，建立了由主管部门、街道办（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会及相关部门共同参与的议事协调机制（第六条）,解决物业管理重点、难点问题，构建齐抓共管格局。

（二）解决业主大会成立难、召开难、决议难的问题。业主大会成立和依法发挥作用在物业管理活动中至关重要。《条例（草案）》一是在省条例规定业主大会成立条件的基础上，细化补充了可以成立业主大会的另外两种情形（第十二条），使业主大会能够及时成立。二是对首次业主大会筹备组成员组成、业主代表产生方式等内容，在省条例基础上进行细化（第十三条），确保首次业主大会会议及时召开。三是对省条例规定的业主大会会议三种召开方式（集体讨论、书面征求意见、互联网）进行了可操作性的细化（第十五条），并对会议会期作出规定（第十四条），保障业主大会会议顺利召开、形成有效决议。同时明确对业主大会决定进行备案管理（第十六条）。

（三）规范物业企业经营行为。物业服务不到位将直接影响百姓生活，更是物业收费率低的重要原因。为此，《条例（草案）》在省条例已明确物业服务人十五条义务的基础上，进一步规范物业企业经营行为。一是健全物业服务公示制度。规定物业服务人对服务内容、收费标准、上一年度合同履行情况等与业主权益相关的内容进行公示（第二十八条），同时要求物业服务合同必须送达每一位业主(第二十七条)，实现服务公开透明、业主有效监督。二是建立维修养护计划报告制度。要求物业服务人制定年度维修养护计划并公示，不能实施的应作出书面解释说明（第二十九条），便于监督其对公共设施进行有效维护。三是建立巡查制度。明确物业服务人应当制定安全防范应急预案，对个人专有部分和共用部位、设施设备开展日常巡查、检查，并规定了相应的处置责任和报告义务（第三十条）。四是规定物业服务人对增设充电设施的管理责任。明确其对依法增设充电设施的应予配合，不得索取不正当利益，对相关违法违规行为应予劝阻、制止或者及时报告（第三十五条）。

（四）规范物业收费行为。从调研情况看，物业服务不到位业主拒绝交费，物业收费率低经营入不敷出，由此导致恶性循环。为此，《条例（草案）》进行了有针对性的制度探索。一是明确了前期物业费起算时间。已交付业主的物业自完成交付的次月起算；对交付验收过程中自用部位存在质量问题的，由建设单位维修，前期物业服务费自业主验收并完成交付后的次月起算（第二十六条）。二是明确业主应按时足额支付物业费，对拒不履行仲裁裁决或生效判决的业主，可以申请将其纳入失信人名单进行信用惩戒（三十二条）。三是规范收费行为。明确物业服务人不得以业主拖欠物业费、不配合管理等理由，减少服务内容、降低服务质量；不得采取捆绑收费、限制业主进出、乘用电梯等方式催交物业费（第三十三条）。

（五）强化行业监管。物业服务市场准入门槛取消，导致行业监管手段缺乏，为此《条例（草案）》强化了监管制度供给。一是健全物业项目负责人管理制度。明确对其进行培训、考核，并将考核评定结果纳入信用信息评定指标体系（第三十八条）。二是实行物业服务企业“红黑名单”信用管理制度，并相应给予激励或惩戒（第三十九条）。三是建立风险预警机制。将物业收费率低于 70%、物业投诉率高及信用信息评级低的物业企业列入重点监管对象，强化监管措施（第四十条），管理部门主动靠前解决困难、化解纠纷，及时消除潜在风险。四是建立应急接管制度。对物业失管小区，省条例规定由居（村）民委员会提供基础物业服务，《条例（草案）》增加规定了业主可以选择物业服务企业提供基础服务（第四十一条），减轻基层组织压力。

（六）破解维修资金使用难题。使用专项维修资金须经绝大多数业主同意，造成应急情况下专项维修资金使用难。为此，《条例（草案）》在省条例规定屋顶漏水等七种应急使用条件的基础上，进一步明确了严重影响业主正常生活的紧急情况下，也可使用专项维修资金的情形（第四十六条），并对专项维修资金应急使用程序进行了可操作性的细化，由申请人书面申请，经现场勘查符合条件的立即组织维修，在竣工验收并公示后拨付维修资金

（第四十八条）。同时补充规定了资金余额不足的解决措施（第四十六条）及业主的使用分摊原则（第四十九条），确保能够及时消除房屋安全隐患。

以上说明。